Bulgaristan'daki emlak çilginligi korkutuyor

Referans Gazetesi 02-09-2005

Yabanci uyruklularin arazi ve konut satin almasinin önündeki yasal kisitlamalarin kalkmasi Bulgar emlak piyasasini hareketlendirdi. Bati Avrupali yatirim sirketleri ucuz ancak fiyati hizla yükselen konutlar için Bulgaristan'a akin ediyor.
Bir zamanlar Rus, Çek ve Polonyali isçilerin tatillerini geçirdigi adres olan Bulgaristan'in Karadeniz kiyilarina bugün basini Ingilizler'in çektigi Bati Avrupali yatirimcilar akin ediyor. Geçen yil ülkeyi ziyaret eden yabanci turistlerin sayisi bir önceki yila göre yüzde 14 artarak 4 milyona ulasmisti. 2005 sonuna kadar yeni bir rekor beklenen Bulgaristan'a 2004'te gelen Ingiliz turistlerin sayisi ise 2003'e oranla yüzde 62 artarak 250 bine ulasmisti.Ilk basta otellerdeki yüksek doluluk oranindan kaynaklaniyor gibi gözüken ancak Ingiliz ziyaretçilerin turizm ve tatil ihtiyacini karsilamanin ötesinde yeni bir yatirim furyasina dönüsen emlak piyasasindaki dikkat çekici boyutlarda. Avrupa Birligi'ne (AB) uyum çerçevesinde geçtigimiz subat ayinda yabanci uyruklularin gayrimenkul satin almasina izin veren bir yasayi yürürlüge sokan hükümet, binlerce dolarlik bir sektör yaratmis oldu.
Fiyatlar yükseliyorBu yogun talebe bagli olarak Bulgaristan'da özellikle tatil yörelerindeki emlak fiyatlari son 2 yil içinde yüzde 40 artis gösterdi. Black Sea Property adli emlak yatirim sirketinin yöneticilerinden Roger Hornett, Bloomberg haber ajansina yaptigi açiklamada önümüzdeki 3 yil için beklentilerinin yilda ortalama yüzde 10'luk bir artis oldugunu söyledi. Bu hizli artisa ragmen fiyatlarin yine de Bati Avrupa ülkelerindekinin çok altinda kalmasi, Bulgaristan'daki gayrimenkul piyasasina olan yabanci ilgisini artiriyor. Hornett, 2 yatak odasi olan lüks bir dairenin Bulgaristan'daki ortalama fiyatinin 71 bin dolar civarinda oldugunu söylüyor. Yasanan çilginlik öyle boyutlara ulasmis durumda ki eskiden Slanchev Bryag ya da Zlatni Pyasatsi olarak bilinen tatil yörelerinin isimleri bile yeni evsahiplerine daha çok hitap etsin diye Sunnybeach, Goldenleaves gibi adlarla degistirilmis durumda.
Yatirim yapan sirketten hisseBulgaristan'daki emlak piyasasindaki bu hareketlilikten faydalananlar sadece kendilerine yazlik ev alan ve bunu Inglitere'den gelecek baska turistlere kisa dönemler için kiralayan üst orta sinif emekliler degil. Bugün irili ufakli birçok yatirim sirketi önce halka açilarak sermaye çekiyor, ardindan da bu birikimini Bulgar emlak piyasasinda yatirim olarak degerlendiriyor. Black Sea Propertry Fund adli sirket geçtigimiz mart ayinda halka arzdan 90.6 milyon dolar gelir elde etti. Bu parayi Bulgaristan'da lüks tatil evleri almak için harcayan sirket yalniz degil. Lewis Charles Sofia Property Fund, Sofya ve çevresinde yaptigi yatirimlari artirmak için yakinda hisselerini satisa çikaracak. Sirketin, Bloomberg haber ajansina yaptigi açiklamada satistan 50 milyon sterlin gelir beklendigi belirtilmisti. Bu tür yatirimlarin göz açip kapayana kadar el degistirmesi ise uzmanlari tedirgin ediyor. Sunday Times gazetesine konusan 34 yasindaki bilisimci Jeremy Leach, 2 yil önce 110 bin sterline satin aldigi iki daireyi bir yil sonra elden çikardigini ve kâr ettigini söylüyor. Ancak Leach gibi düsünen birçok yatirimcinin tetikledigi emlak satislari Bulgaristan'da ihtiyaç fazlasi yapilasmaya neden oluyor. Emlak piyasasinin altin günleri sona erdiginde ise Karadeniz kiyilari betondan bir setle çevrilmis olacak.
Mortgage da tetiklediBulgaristan'in hareketlenen emlak piyasasinda bundan birkaç yil önce bankalarin mortgage (düsük faizli ev kredisi) uygulamasina baslamasiyla birçok Bulgar ilk kez ev sahibi oldu. Ancak mortgage sistemine giren ve borç yükünün altindan kalkamayanlar bu yatirimlarindan vazgeçmek durumunda kaldilar. Mortgage kredisi ile alinan evler piyasada digerlerine oranla daha düsük fiyata satiliyor. Sofiaecho.com adli internet sitesinde yayinlanan habere göre emlakçilarin elinde satis için bekleyen gayrimenkullerin büyük bir kismi 1 ya da 2 yil önce mortgage kredisiyle satin alinmis.
Otellere de büyük talep varEmlak piyasasindaki hareketlilik sadece konutlarla da sinirli degil. Turizm sektöründe hatiri sayilir bir canlanma yasayan Bulgaristan'da otel satislari da patlama yapmis durumda. Dnevnik gazetesinin haberine göre internet üzerinden emlak satisi yapan imoti.bg sitesinde su anda 300 otelin satisi için reklam yapiliyor. Çogunlugunu ailelerin islettigi ve toplam alani 500 ila 3 bin metrekareyi geçmeyen bu oteller için 300 bin ila 800 bin euro fiyat biçiliyor. Address adli emlak sirketi, mayis-temmuz aylari arasinda onlarca otel satisi yaptiklarini belirtiyor. Sadece baskent Sofya'da alici bekleyen otellerin sayisi 100'ü geçmis durumda. Turistik Burgaz bölgesinde ise 200'ten fazla otelin satilik oldugu bildiriliyor. Kis turizminde de iddiali olan Bulgaristan'da Bansko ve Pamporovo bölgesinde de bir hareketlilik yasanmakta.